Kęstutis Vanagas. Būsto nuomos rinka – kas laukia artimiausiu metu ir kam ruoštis ateityje?

Kęstutis Vanagas, tvarių miestų plėtros ir statybų bendrovės „YIT Lietuva“ vadovas

Kęstutis Vanagas. Būsto nuomos rinka – kas laukia artimiausiu metu ir kam ruoštis ateityje?

Būsto nuomos rinka Vilniuje ir Kaune pasiekė iki šiol neregėtas aukštumas, o norint išsinuomoti visus poreikius atitinkantį būstą gali tekti pavargti ir susitaikyti su gerokai išaugusiomis kainomis. Tokia situacija susidarė dėl staigaus nuomojamo būsto paklausos augimo, kurį lėmė į šalį gyventi atvykstančių karo pabėgėlių iš Ukrainos ir daugiausiai IT specialistų iš Baltarusijos srautas. Tokiam nuomojamo būsto paklausos šuoliui rinka nebuvo pasiruošusi. Ar tai reiškia, kad nuomos kainos ir toliau muš rekordus ir ko reikia, kad būtų pasiektas paklausos ir pasiūlos balansas?

Kainos augs, bet lėčiau

Kalbant apie artimiausią perspektyvą, būsto nuomos rinka antroje šių metų pusėje turėtų stabilizuotis, o kainų augimas sulėtėti. Dalis karo pabėgėlių jau grįžta į Ukrainą, o rinkai „sugėrus“ didžiausią iš Baltarusijos dirbti atvykstančių užsieniečių bangą situacija, jei tik nebus kokių nors netikėtumų, taps kiek ramesnė. Visgi žvelgiant į tolimesnę ateitį, būsto ir jo nuomos kainos matyt ir toliau augs – tik ne tokiais sparčiais tempais kaip šiandien.

Tam yra keletas priežasčių. Visų pirma, didėjantys būsto statybų kaštai. Antroji priežastis yra susijusi su būsto pasiūla ir paklausa. Pastaroji tokiuose sparčiai augančiuose miestuose kaip Vilnius didėja dėl čia besikuriančių ir besiplečiančių verslų, atvykstančio vis didesnio skaičiaus darbuotojų iš kitų miestų ir šalių. Nors į Kauną užsieniečių atvyksta mažiau, tačiau šie procesai taip pat pastebimi,  o nuomos rinka auga ir šiame mieste. Čia į būstus nuomai pastaruoju metu investuojama aktyviau, nes investicinė grąža Kaune yra didesnė nei Vilniuje.

Artėjama prie pasiūlos lubų?

Nors būsto paklausa auga, pasiūlą didinti tampa vis sudėtingiau. Pačios patraukliausios – centrinės – miestų dalys nėra beribės, todėl naujų būsto projektų vystymui tinkamų sklypų jose lieka vis mažiau. Tai ypač juntama Vilniuje, kurio centrinėse dalyse tinkamų teritorijų plėtrai jau ima trūkti. Dėl to svajojantys apie būstą Vilniaus centre turėtų ieškoti galimybių jį įsigyti artimiausiu metu. Tiesa, Vilniuje trūkstant sklypų atsigręžiama į konversijos projektus. Šiame segmente dar yra potencialo. Kaune gi naujų projektų vystymui esama daugiau rezervų, o kartu ir erdvės būsto pasiūlos didinimui.

Bet kuriuo atveju būsto nuomos kainų kreivė Lietuvos didmiesčiuose turėtų kilti į viršų – turbūt tik ne taip greitai, kaip pastaraisiais mėnesiais. Nuomojamo būsto paklausa toliau augs, nes ateityje vis mažiau gyventojų galės Vilniuje ar Kaune įsigyti nuosavą būstą. Tokios tendencijos stebimos daugelyje Europos didmiesčių. Dalis jų susiduria su nemenkomis būsto prieinamumo problemomis, todėl jų savivaldybėms tenka ieškoti būdų didinti būsto pasiūlą.

Lietuvos miestams kol kas poreikio imtis radikalių veiksmų nėra – užtektų pašalinti biurokratines kliūtis naujų projektų vystymui, paspartinti projektų derinimo ir statybos leidimų išdavimo procedūras. Tai leistų rinkai greičiau reaguoti į paklausos augimą ir išvengti tokių nuomos kainų šuolių, kokį stebime dabar. Tuo pačiu miestams reikia planuoti į ateitį ir ruoštis spręsti galimas būsto prieinamumo problemas, su kuriomis jau kurį laiką susiduria tokie miestai kaip Berlynas, Barselona ar Praha.

Nuomos rinka vis labiau domisi fondai

Auganti būsto nuomos paklausa Lietuvos didmiesčiuose lemia ir didėjantį institucinių investuotojų susidomėjimą šia rinka. Išaugęs įvairių fondų dėmesys būsto projektams nuomai stebimas pastaruosius 3-4 metus. Tiesa, kol kas būsto projektų pardavimo investuotojams sandorių būta nedaug. „YIT Lietuva“ investuotojams yra pardavusi keletą savo pastatytų namų „Naujojo Skanseno“ kvartale Vilniuje, tačiau Lietuvoje tai yra pavieniai atvejai. Visgi investicinei grąžai iš būsto nuomos didėjant auga ir tokių projektų patrauklumas, todėl ateityje panašių sandorių turėtų daugėti. Ilgainiui nuomos rinkoje instituciniai investuotojai gali tapti pagrindiniais žaidėjais.

Tai gali turėti įtakos ir naujai vystomiems projektams, nes statant būstą su tikslu parduoti jį investuotojams reikia atsižvelgti į šiek tiek kitus niuansus, iš anksto planuoti tam tikrus sprendimus. Visgi norint vystyti sėkmingus projektus, kokybė visuomet išlieka svarbiausiu kriterijumi, nes tiek būsto pirkėjai, tiek nuomininkai kokybės ir komforto kartelę kelia vis aukščiau.

Keičiasi pirkėjų ir nuomininkų prioritetai

Gera to iliustracija – pirkėjų ir nuomininkų noras gyventi erdviau. Nors būsto rinka kurį laiką fokusavosi į mažesnio ploto funkcionalaus išplanavimo butus, pandemija pakeitė gyventojų prioritetus ir išryškino erdvesnių namų poreikį. Didesnio ploto butų nori ne tik šeimos su vaikais, bet ir jaunimas, kuris siekia gyventi patogiai, turėti galimybę prireikus dirbti iš namų, ilsėtis erdviose terasose ar balkonuose. Kintantis požiūris į būstą ir poreikis turėti didesnį gyvenamąjį plotą taip pat šiek tiek apriboja būsto nuomai pasiūlos augimo galimybes, nes naujuose projektuose orientuojantis į didesnio ploto butus, jų skaičius viename name sumažėja.

Visgi situacijos turbūt nereikėtų dramatizuoti – artimiausiu metu situacija nuomos rinkoje turėtų šiek tiek nusistovėti. Tam, kad ji būtų stabili ilgalaikėje perspektyvoje, o gyvenimas miestuose išliktų prieinamas daugeliui, jų savivaldoms drauge su vystytojais jau dabar reikia ieškoti sprendimų ir būdų didinti kokybiško būsto pasiūlą.

BUTŲ PAIEŠKA ĮSIMINTI BUTAI PAGALBA GYVAI